Quando si firma un’offerta di prestito immobiliare, la banca richiede una garanzia. Se opta per l’ipoteca piuttosto che per un ente di garanzia, la spesa ricade sul mutuatario, e spesso supera quanto previsto. Comprendere chi paga cosa in queste spese di ipoteca permette di evitare brutte sorprese il giorno della firma dal notaio.
Costo globale di un credito ipotecario nel 2025: oltre le sole spese notarili
Spesso si riducono le spese di ipoteca alla voce “notaio” nel piano di finanziamento. La realtà è più pesante. Secondo Praxi Finance, è necessario prevedere circa l’8-8,5 % dell’importo preso in prestito in spese di funzionamento (banca, notaio, perizia, intermediazione) su un credito ipotecario nel 2026, escluse gli interessi del prestito.
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Questa percentuale è aumentata sensibilmente rispetto al periodo 2017-2021, a causa dell’aumento dei tassi e delle spese accessorie più elevate. Un mutuatario che confronta solo i tassi di interesse tra due offerte perde di vista una parte significativa del costo reale del suo credito.
Per ottenere delle spiegazioni sulle spese di ipoteca adattate alla tua situazione, è meglio richiedere un conteggio voce per voce al notaio prima della firma, piuttosto che fidarsi delle stime online.
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Spese di ipoteca: la ripartizione tra mutuatario e banca
Sul campo, la domanda ritorna sempre: chi paga cosa in questa garanzia ipotecaria? La risposta è chiara: il mutuatario sostiene la totalità delle spese di registrazione. La banca non sborsa nulla per proteggersi, mentre è lei a beneficiare della garanzia sul bene immobiliare.
Queste spese si suddividono in diverse voci concrete:
- Gli emolumenti del notaio, calcolati secondo un tariffario regolamentato proporzionale all’importo del prestito. Non si negoziano.
- La tassa di pubblicità fondiaria, versata al Tesoro pubblico per registrare l’ipoteca nel registro immobiliare. Rappresenta la parte più importante della fattura.
- I costi anticipati, cioè le spese sostenute dal notaio (estratti catastali, marche, stati ipotecari). Variano da un ufficio notarile all’altro.
- Il contributo di sicurezza immobiliare, fissato dallo Stato, dovuto al momento della registrazione.
Nessuna di queste voci è a carico della banca né del venditore. Durante un acquisto immobiliare, il venditore paga le proprie spese legate alla vendita, ma la garanzia del prestito rimane interamente sulle spalle dell’acquirente-mutuatario.
Ipoteca o garanzia bancaria: cosa cambia nella fattura
Le banche francesi indirizzano sempre più i mutuatari verso enti di garanzia piuttosto che verso l’ipoteca. Non è un caso: la garanzia semplifica le procedure interne della banca e riduce i suoi tempi di attuazione.
Per il mutuatario, la garanzia costa generalmente meno all’ingresso. Le spese di garanzia si aggirano attorno a qualche decimo di punto percentuale del capitale preso in prestito, più spese fisse. Il vantaggio più concreto si manifesta all’uscita: con una garanzia, non ci sono spese di liberazione se il prestito viene rimborsato normalmente.
Con un’ipoteca, la liberazione comporta spese aggiuntive se si rivende il bene prima della scadenza del credito. Si parla di un atto notarile distinto, con i propri emolumenti e la propria tassa. Questo costo aggiuntivo di liberazione è spesso dimenticato nelle simulazioni iniziali.
La garanzia non è accessibile a tutti i profili. I progetti atipici (patrimonio complesso, anziani con redditi da locazione, vitalizio, riacquisto di quote tra co-mutuatari) si scontrano spesso con un rifiuto da parte dell’ente di garanzia. L’ipoteca rimane quindi l’unica garanzia possibile.
Liberazione dell’ipoteca durante una vendita: il tranello del calendario
Si vende il proprio bene immobiliare dopo sette anni di rimborso. Il credito non è estinto. La banca richiede la liberazione dell’ipoteca affinché il notaio possa trasferire la proprietà libera da qualsiasi iscrizione.
Questa liberazione richiede un atto autentico davanti al notaio, con spese che si aggiungono a quelle della vendita. Il venditore paga la liberazione, non l’acquirente. È un punto che molti proprietari scoprono tardi.
Esiste un’alternativa: aspettare. L’iscrizione ipotecaria si estingue automaticamente un anno dopo l’ultima scadenza del prestito (data di fine iniziale del credito, non la data di rimborso anticipato). Se si può attendere questa estinzione naturale, si risparmiano le spese di liberazione. I riscontri variano su questo punto a seconda degli uffici notarili, poiché alcuni richiedono comunque una cancellazione formale per garantire la transazione.
Preparare il proprio budget garanzia prima della firma del prestito
Piuttosto che scoprire l’importo delle spese di ipoteca nel progetto di atto, è possibile anticiparle. La procedura è semplice ma raramente seguita.
- Richiedere al notaio un conteggio previsionale dettagliato non appena si riceve l’offerta di prestito, distinguendo emolumenti, tasse, costi e contributo di sicurezza immobiliare.
- Confrontare con il costo di una garanzia bancaria: contattare l’ente di garanzia proposto dalla banca e richiedere un preventivo scritto.
- Integrare le spese di liberazione potenziali se si prevede una rivendita prima della scadenza del credito.
La scelta tra ipoteca e garanzia deve essere fatta prima della firma dell’offerta di prestito, non dopo. Una volta accettata l’offerta, la garanzia è fissata. Negoziare questo punto con la banca al momento della preparazione del dossier rimane l’unico reale leva.
La voce “garanzia” del credito immobiliare pesa diverse migliaia di euro su un progetto standard. Ignorarlo significa sottovalutare il proprio budget di acquisizione, il che può compromettere il piano di finanziamento o ridurre il margine di negoziazione sul prezzo del bene.