Wenn man ein Immobilienkreditangebot unterschreibt, verlangt die Bank eine Sicherheit. Entscheidet sie sich für die Hypothek anstelle einer Bürgschaft, fallen die Kosten auf den Kreditnehmer, und diese übersteigen oft das, was man ursprünglich eingeplant hatte. Zu verstehen, wer was bei diesen Hypothekenkosten bezahlt, hilft, unangenehme Überraschungen am Tag der Unterschrift beim Notar zu vermeiden.
Gesamtkosten eines Hypothekendarlehens im Jahr 2025: über die Notarkosten hinaus
Die Hypothekenkosten werden oft auf die Zeile “Notar” im Finanzierungsplan reduziert. Die Realität ist jedoch komplexer. Laut Praxi Finance sollte man ungefähr 8 bis 8,5 % des geliehenen Betrags an Betriebskosten (Bank, Notar, Gutachten, Vermittlung) für ein Hypothekendarlehen im Jahr 2026 einplanen, ohne die Zinsen des Darlehens.
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Dieser Prozentsatz ist im Vergleich zur Periode 2017-2021 erheblich gestiegen, bedingt durch den Anstieg der Zinssätze und höhere Nebenkosten. Ein Kreditnehmer, der nur die Zinssätze zwischen zwei Angeboten vergleicht, übersieht einen wesentlichen Teil der tatsächlichen Kosten seines Kredits.
Um Erklärungen zu den Hypothekenkosten zu erhalten, die auf Ihre Situation zugeschnitten sind, ist es besser, vor der Unterschrift eine detaillierte Aufstellung vom Notar anzufordern, anstatt sich auf Online-Schätzungen zu verlassen.
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Hypothekenkosten: die Verteilung zwischen Kreditnehmer und Bank
Vor Ort stellt sich immer wieder die Frage: Wer bezahlt was bei dieser Hypothekensicherheit? Die Antwort ist klar: der Kreditnehmer trägt die gesamten Registrierungskosten. Die Bank gibt nichts aus, um sich abzusichern, obwohl sie die Sicherheit für die Immobilie erhält.
Diese Kosten setzen sich aus mehreren konkreten Posten zusammen:
- Die Notargebühren, die nach einem regulierten Tarif berechnet werden, der proportional zur Höhe des Darlehens ist. Diese sind nicht verhandelbar.
- Die Grundsteuer, die an die Staatskasse gezahlt wird, um die Hypothek im Immobilienregister einzutragen. Sie stellt den größten Teil der Rechnung dar.
- Die Auslagen, das sind die Kosten, die der Notar vorstreckt (Katasterauszüge, Stempel, Hypothekenstände). Sie variieren von Notariat zu Notariat.
- Der Immobilien-Sicherheitsbeitrag, der vom Staat festgelegt wird und bei der Eintragung fällig ist.
Keiner dieser Posten ist von der Bank oder dem Verkäufer zu tragen. Beim Immobilienkauf zahlt der Verkäufer seine eigenen Kosten, die mit dem Verkauf verbunden sind, aber die Sicherheit des Darlehens bleibt vollständig auf den Schultern des Käufer-Kreditnehmers.
Hypothek oder Bankbürgschaft: was die Wahl auf der Rechnung ändert
Die französischen Banken lenken Kreditnehmer zunehmend zu Bürgschaftsorganisationen anstelle von Hypotheken. Das ist kein Zufall: Die Bürgschaft vereinfacht die internen Verfahren der Bank und verkürzt deren Einrichtungszeiten.
Für den Kreditnehmer kostet die Bürgschaft in der Regel weniger zu Beginn. Die Sicherungskosten liegen bei einigen Zehnteln Prozent des geliehenen Kapitals, plus feste Gebühren. Der größte Vorteil zeigt sich beim Ausstieg: Mit einer Bürgschaft fallen keine Kosten für die Aufhebung an, wenn das Darlehen regulär zurückgezahlt wird.
Bei einer Hypothek entstehen zusätzliche Kosten für die Aufhebung, wenn man die Immobilie vor Ende des Kredits verkauft. Es handelt sich um eine separate notarielle Urkunde, mit eigenen Gebühren und eigener Steuer. Diese zusätzlichen Kosten für die Aufhebung werden oft in den anfänglichen Berechnungen übersehen.
Die Bürgschaft ist nicht für alle Profile zugänglich. Ungewöhnliche Projekte (komplexes Vermögen, Senioren mit Mieteinnahmen, Leibrente, Rückkauf von Anteilen zwischen Mitkreditnehmern) stoßen oft auf eine Ablehnung der Bürgschaftsorganisation. Die Hypothek bleibt dann die einzige mögliche Sicherheit.
Aufhebung der Hypothek bei einem Verkauf: die Falle des Zeitplans
Man verkauft seine Immobilie nach sieben Jahren Rückzahlung. Der Kredit ist noch nicht abbezahlt. Die Bank verlangt die Aufhebung der Hypothek, damit der Notar das Eigentum frei von jeglicher Eintragung übertragen kann.
Diese Aufhebung erfordert eine authentische Urkunde vor dem Notar, mit Kosten, die zu den Verkaufskosten hinzukommen. Der Verkäufer zahlt die Aufhebung, nicht der Käufer. Das ist ein Punkt, den viele Eigentümer erst spät entdecken.
Es gibt eine Alternative: warten. Die Hypothek erlischt automatisch ein Jahr nach der letzten Fälligkeit des Kredits (ursprüngliches Enddatum des Kredits, nicht das Datum der vorzeitigen Rückzahlung). Wenn man auf dieses natürliche Erlöschen warten kann, spart man die Kosten für die Aufhebung. Die Rückmeldungen zu diesem Punkt variieren je nach Notariat, da einige dennoch eine formelle Löschung verlangen, um die Transaktion abzusichern.
Sein Budget für die Sicherheit vor der Unterzeichnung des Kredits vorbereiten
Statt den Betrag der Hypothekenkosten im Entwurf der Urkunde zu entdecken, kann man sie im Voraus planen. Der Prozess ist einfach, wird aber selten befolgt.
- Den Notar um einen detaillierten Kostenanschlag zu bitten, sobald das Kreditangebot eingegangen ist, wobei Gebühren, Steuern, Auslagen und Immobilien-Sicherheitsbeiträge zu unterscheiden sind.
- Vergleichen mit den Kosten einer Bankbürgschaft: die von der Bank vorgeschlagene Bürgschaftsorganisation kontaktieren und ein schriftliches Angebot anfordern.
- Die potenziellen Kosten für die Aufhebung einbeziehen, falls ein Verkauf vor Ablauf des Kredits in Betracht gezogen wird.
Die Entscheidung zwischen Hypothek und Bürgschaft erfolgt vor der Unterzeichnung des Kreditangebots, nicht danach. Sobald das Angebot akzeptiert ist, ist die Sicherheit festgelegt. Dieses Thema mit der Bank zum Zeitpunkt der Erstellung der Unterlagen zu verhandeln, bleibt das einzige wirkliche Hebel.
Der Posten “Sicherheit” des Immobilienkredits schlägt mit mehreren Tausend Euro bei einem Standardprojekt zu Buche. Dies zu ignorieren bedeutet, sein Erwerbsbudget zu unterschätzen, was den Finanzierungsplan gefährden oder den Verhandlungsspielraum beim Preis der Immobilie verringern kann.