Der Lot zieht mit seinen Quadratmeterpreisen, die zu den niedrigsten in Frankreich gehören, und einem Lebensumfeld, das eine treue touristische Kundschaft anzieht, an. Ein erfolgreiches Immobilieninvestment im Lot setzt voraus, dass man über diese oberflächlichen Anreize hinausblickt, um die Realität des Mietmarktes, die energetischen Anforderungen an alte Gebäude und die Abhängigkeit vom saisonalen Tourismus, die die Rentabilität belastet, zu prüfen.
Mietvacanz im Lot: Ein Risiko, das kommunal analysiert werden muss
Die Betrachtung auf Ebene des Departements vermittelt ein trügerisches Bild. Die Unterschiede in der Mietnachfrage zwischen urbanen Zentren wie Cahors oder Figeac und ländlichen Gemeinden sind erheblich.
Die Daten LOVAC 2024, veröffentlicht vom Observatoire des territoires und basierend auf der Situation zum 1. Januar 2025, erfassen die seit mindestens zwei Jahren leerstehenden privaten Wohnungen, kommunal und nach interkommunalen Verbänden. Für einen Investor ist dies ein direkter Indikator: Eine hohe langfristige Leerstandsquote signalisiert einen Markt, in dem die Wiedervermietung Zeit in Anspruch nehmen wird, manchmal mehrere Monate.
Die Kreuzung von Steuer- und Grundstücksdaten, die LOVAC speist, ist über die öffentliche Plattform Zéro Logement Vacant zugänglich. Durch die Konsultation vor einem Kauf lassen sich die Zentren erkennen, in denen alte leerstehende Immobilien zu niedrigen Preisen erworben werden können, um renoviert zu werden, aber auch solche, in denen der Leerstand einen dauerhaften demografischen Rückgang widerspiegelt. Die Anzeigen auf lot-immobilier.fr ermöglichen es, diese Daten mit dem verfügbaren Angebot vor Ort zu verknüpfen.
Abhängigkeit vom saisonalen Tourismus und Mietrentabilität im Lot
Der Tourismus hat ein erhebliches Gewicht in der Wirtschaft des Lot. Das Dordogne-Tal, Rocamadour, die Grotte von Padirac ziehen einen Sommerstrom an, der die saisonale Vermietung auf dem Papier attraktiv macht.
Die Rentabilität einer Ferienwohnung im Lot hängt von einer Saison von vier Monaten ab. Im Rest des Jahres sinken die Belegungsraten in Gemeinden ohne Beschäftigungszentrum oder Ausbildungsstätte stark.
Jedes Projekt, das auf saisonaler Vermietung basiert, sollte mit einem Szenario für einen reduzierten touristischen Besuch getestet werden. Wenn die Rentabilität nur mit einer maximalen Sommerbelegung aufrechterhalten werden kann, wird das Konzept fragil. Im Gegensatz dazu generiert eine ganzjährige Vermietung an einen Berufstätigen oder Studenten in einer Stadt wie Cahors oder Figeac regelmäßigere Einnahmen, auch wenn die angegebene Bruttorendite niedriger erscheint.
Energieeffizienzmängel und DPE-Kalender: Einschränkungen für alte Gebäude im Lot
Der Immobilienbestand im Lot umfasst einen hohen Anteil an alten Steinhäusern. Viele sind im Energieeffizienz-Diagnosebericht mit F oder G eingestuft, was sie an die erste Stelle des Zeitplans für das Verbot der Vermietung setzt.
- Wohnungen der Kategorie G sind seit Januar 2025 für die Vermietung verboten. Der Erwerb eines Objekts in dieser Kategorie erfordert die Finanzierung von energetischen Renovierungsarbeiten vor der Vermarktung.
- Wohnungen der Kategorie F unterliegen ab 2028 dem gleichen Verbot. Ein Investor, der heute ein Objekt der Kategorie F kauft, muss die Kosten für die Renovierung in seinen Finanzierungsplan einbeziehen.
- Die Renovierungskosten eines Steinhauses im Lot können einen erheblichen Teil des erwarteten Wertzuwachses absorbieren, insbesondere wenn eine Außendämmung aus denkmalpflegerischen oder architektonischen Gründen unmöglich ist.
Vermietungsinvestitionen im Lot: Wahl zwischen Cahors, Figeac und ländlichen Gebieten
Cahors konzentriert einen Teil der Verwaltungsdienste und des Ausbildungsangebots des Departements. Die Mietnachfrage bleibt dort die stabilste im Departement. Die Quadratmeterpreise, obwohl in den letzten Jahren leicht gestiegen, bleiben im Vergleich zu den Preisen in regionalen Metropolen wie Toulouse oder Montpellier erschwinglich.
Figeac stützt sich auf eine industrielle Basis, insbesondere im Luftfahrtsektor, die die Mietnachfrage von Arbeitnehmern und Auszubildenden unterstützt. Die Rückmeldungen vor Ort variieren hinsichtlich der Preisentwicklung: Einige Makler berichten von einem moderaten Anstieg, andere von einer Stagnation.
Die ländlichen Gebiete (Martel, Gramat, Saint-Céré) weisen sehr niedrige Erwerbspreise auf. Die Kehrseite: eine häufigere Mietvacanz und eine geringe Liquidität beim Wiederverkauf. Eine ländliche Immobilie im Lot lässt sich nur schwer ohne Abschlag verkaufen, wenn sich der Markt dreht.
Kriterien zur Auswahl einer Mietimmobilie im Lot
- Überprüfen Sie die DPE-Einstufung vor jedem Kaufangebot und schätzen Sie die Kosten für die Anpassungsarbeiten mit einem lokalen Handwerker, nicht mit einer Online-Schätzung.
- Konsultieren Sie die LOVAC-Daten der angestrebten Gemeinde, um die tatsächliche langfristige Leerstandsquote zu messen, nicht die von den Anzeigeporalen angegebene Leerstandsquote.
- Testen Sie die Rentabilität mit einem verschlechterten Szenario: reduzierte Belegungsrate, Miete, die zehn bis fünfzehn Prozent unter dem Marktpreis liegt, Rücklagen für jährliche Arbeiten.
- Bevorzugen Sie eine Immobilie in der Nähe eines stabilen Arbeitgebers (Verwaltung, Industrie, Gesundheit) anstelle einer Immobilie, die ausschließlich vom touristischen Besuch abhängt.
Der Lot bleibt ein Departement, in dem Immobilieninvestitionen funktionieren können, vorausgesetzt, man unterscheidet zwischen niedrigen Preisen und einem guten Geschäft. Eine günstige, aber energieintensive Immobilie, die schlecht gelegen ist und vom Tourismus abhängig ist, vereint drei Risiken, die die Schwäche des Einstiegspreises nicht ausgleichen kann.
